▲신새아 앵커= 전문가가 말해주는 ‘돈 되는 법’, 최근 여러 곳에서 전세사기, 이른바 ‘깡통전세’ 문제가 일어나고 있습니다. 관계부처에서 지난달 전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안을 내놓은바 있지만 충분하지 않다는 의견이 지배적인데요. 이번 주 전세사기 어떻게 예방하면 좋을지, 만약 전세사기를 당했다면 구제책엔 어떤 게 있는 지 등을 이야기해 보겠습니다.

본론에 들어가기에 앞서, 전세사기가 어떻게 일어나는 지 아직 정확히 알지 못하는 시청자분들도 계실 것 같아요. 세무사님께서 간단히 설명해주시죠.

▲김철현 세무사(포스원 세무법인)= 주로 연립이나 다세대주택에서 일어나는 사기인데요. 아파트처럼 매매가 자주 일어난다든지 세대가 많다든지 하지 않아서 정확히 시세가 얼만지, 즉 가격이 얼만지 파악이 힘듭니다. 공인중개사나 감정평가사와 짜고 실제 시세보다 높은 가격에 전세계약을 맺은 다음, 이 주택을 담보로 돈을 빌리고 계속해서 주택을 사는 갭투자를 합니다. 이것이 최근의 부동산 가격 하락과 맞물려서 이 주택들이 줄줄이 경매로 넘어가고, 세입자들은 전세 보증금을 돌려받지 못하게 되는 것이죠.

▲앵커= 이밖에도 여러 수법이 있습니다만 이 부분은 정부 대책을 보면서 자세히 알아보겠습니다. 전세사기 문제가 심각해지자 지난달 관계부처에서 대책을 발표했죠. 변호사님, 대책에 어떤 내용이 담겼나요?

▲차상진 변호사(비컴 법률사무소)= 네. 절박한 상황에 처한 전세사기 피해자의 실질적 주거안정을 위해 범부처 차원에서 종합적인 지원방안을 마련하고, 주요 내용을 한시 특별법인 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별볍 제정을 통해 시행하겠다는 것인데요.

먼저 특별법 지원대상은 1.대항력을 갖추고 확정일자를 갖춘 임차인 2.임차주택에 대한 경·공매 진행, 3.면적·보증금 등을 고려한 서민 임차주택 4. 수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 5.다수의 피해자가 발생할 우려 6.보증금의 상당액이 미반환 될 우려가 존재할 때입니다.


저는 개인적으로 수사개시는 고소나 고발이 있으면 바로 시작이 되는 거긴 한데 그 외에도 어떤 의도라든지 이런 주관적 요건이 많아서 결국엔 피해자들이 이것을 소명해야 되지 않습니까. 그런 차원에서 또 제도가 원활하게 움직일 수 있을까 라는 생각도 들긴 합니다.

▲앵커= 그런데 이런 지원 대상 요건에 대하여 바로 피해자 배제법, 피해자 감별법이 아니냐는 비판이 나왔죠. 너무 기준이 까다롭고 모호하다는 것 때문이죠?


▲김철현 세무사= 네. 먼저 확정일자를 갖춘 임차인이 피해자 중 얼마나 되겠는가가 문제가 됐고요. 또 임대차 계약서상 확정일자의 효력은 전입일 다음날에 발생하는데, 전입 당일에 집주인이 바뀌고 대출해서 근저당권을 설정하면 세입자는 최우선변제 순위에서 당연스럽게 밀리게 됩니다. 이런 수법의 사기에 당한 피해자들은 어떡하냐는 거죠.그래서 이번달 1일, 국토부에서 특별법 수정안을 내놓을 때 대항력, 확정일자를 갖추지 못했더라도 임차권 등기를 마친 경우라면 지원 대상에 포함하도록 바뀌었습니다.

▲앵커= 애초에 사기를 당했으면 그런 요건을 갖추기가 힘들다는 뜻으로 이해되는데요. 다른 요건들도 수정이 있었죠?

▲차상진 변호사= 임차주택에 대한 경·공매가 개시되기 전은 너무 늦다는 비판이 나와서 임대인이 파산 또는 회생 절차가 개시되는 경우로 변경되었고요, 서민 임차주택의 요건도 면적 기준이 사라지 고 보증금이 3억원 이하로 수정됐습니다. 다만 전세사기피해지원위원회에서 150% 범위에서 조정할 수 있게 하였으니 사실상 4억5000만원까지 인정되는 셈입니다.

경찰의 수사개시도 너무 늦을 수 있죠. 임대인의 기망, 바지사장에 대한 명의이전 등이 추가되었습니다. 다수의 피해자 요건도 삭제되었습니다. 보증금 상당액도 모호할 수 있어 전부 또는 일부로 바뀌어 사실상 요건이 없어졌습니다.

▲앵커= 들어보니 상당히 완화가 된 것 같습니다. 그럼 이 피해자들에 대한 구체적인 구제 방안은 어떤 것을 내놓았을까요?


▲김철현 세무사= 첫 번째는 경·공매 유예 정지 요건 변경입니다. 현재는 경매 유예·정지를 경매 신청자만이 가능한데, 피해 임차인이 직접 경매 유예나 정지를 신청 가능하게 하겠다는 것입니다. 다음은 피해 임차인이 거주 중인 주택이 경·공매로 넘어 갈 경우, 피해 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한을 부여하겠다는 것이고요.

또 전세사기범은 일부러 세금을 안 내고 떠넘기는 경우가 많은데 세금체납액이 많으면 먼저 경매되는 주택은 조세채권이 선순위이기 때문에 사실상 경매신청이 불가능하거나 경매에 낙찰되어도 손실만 클 수 있습니다. 임대인의 세금체납액을 개별주택의 개수대로 n분의 1로 안분하고, 주택 경매시 조세당국은 해당 주택의 세금체납액만 분리 환수하겠다는 겁니다.

이 밖에 피해자들을 대상으로 대출상품을 신설하고, 대출조건을 우대하고, 세제 감면 등의 대책이 있습니다.

▲앵커= 네. 그런데 임차인 중에서는 현실적으로 집을 살 여력이 안 되는 분들도 계실 텐데요. 이런 분들을 위한 대책은 어떤 게 있을까요?

▲차상진 변호사= 네. LH 우선매수권 양도 근거를 마련하겠다고 하였습니다. 낙찰을 원하지 않는, 주택을 사기 원하지 않는 피해자에 대해서는 우선매수권을 LH에 양도해서 LH가 매입해 공공임대로 제공하겠다는 건데요. 입주자격도 제한 없이 적용하겠다는 겁니다. 또 해당 주택에 계속 거주할 수 없는 경우는 유사 공공임대에 우선입주 자격도 부여하겠다고 합니다. 당장 생활이 어려운 분들을 위한 긴급복지 지원, 신용대출 지원도 포함되어 있습니다.